Kiracı Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve 2026 Rehberi
Çanakkale’de kiracının tahliyesinin hangi sebeplere dayanabileceği, ihtar ve dava süreleri ile görevli mahkeme adım adım açıklanmaktadır. Kiracı hakları dahil.
4 dakikalık okuma 12 bölüm
Kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak tahliye ettirebilir. Sözleşmenin süresinin dolması tek başına yeterli değildir; hangi sebebe dayanıldığı, izlenecek usulü de belirler.
Tahliye sebepleri iki gruba ayrılır
Kiracıdan kaynaklanan sebepler: kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtara sebep olunması, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması, tahliye taahhüdünün verilmiş olması.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler: kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, taşınmazın yeni malik tarafından edinilmesi.
Ayrım önemlidir: birinci gruptaki sebepler çoğunlukla ihtar gerektirir, ikinci gruptakiler ise dava için öngörülen süreye uyulmasını.
Kira bedelinin ödenmemesi
Kira ödenmediğinde kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek ödeme için süre tanır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye istenebilir.
İhtarın hangi süreyi tanıması gerektiği, kiralananın konut mu işyeri mi olduğuna ve sözleşmenin süresine göre değişir. İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.
İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde ödemelerini geciktirerek iki kez haklı ihtara sebep olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren açılacak dava ile tahliyesi istenebilir. İhtarların ayrı ayrı ve haklı olması aranır; aynı gecikme için gönderilen iki yazı bu şartı karşılamaz.
Tahliye taahhüdü
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, o tarihten sonra tahliye istenebilir.
Uygulamada en sık düşen nokta şudur: taahhüdün, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşme ile aynı anda ve matbu olarak alınan taahhütler, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik de aynı sebebe dayanabilir; bu durumda edinme tarihinden itibaren işleyen bir bildirim ve dava süresi söz konusudur.
Usul
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Kanun bu kuralın tek istisnasını da belirtir: kiralananın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bunun dışındadır; o yol icra dairesi üzerinden işler.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Karar kesinleştikten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi aracılığıyla tahliye istenir. Kiracıya taşınması için süre verilir; süre sonunda zorla tahliye yapılır.
Kiracının hakları
Tahliye kararı, kiracının birikmiş haklarını ortadan kaldırmaz. Depozitonun iadesi, kiracının yaptığı faydalı masraflar ve ihtiyaç sebebine dayanan tahliyelerde taşınmazın gerçekten o amaçla kullanılıp kullanılmadığı ayrı uyuşmazlık konusudur.
Tahliye ile kira bedelinin ayrı davalar olması
Tahliye davası ile birikmiş kira alacağının tahsili farklı yollardır. Kiraya veren, tahliye davası açarken alacağını da istiyorsa bunu ayrıca talep etmelidir; tahliye kararı kendiliğinden alacağı tahsil etmez.
Alacağın tahsili için icra takibi yolu da açıktır. Uygulamada sık görülen “ilamsız tahliye takibi”, hem alacağın hem tahliyenin aynı dosyada istenmesine imkân verir.
Kiracının savunma imkânları
Kiracı, tahliye istemine karşı şu noktaları ileri sürebilir:
- İhtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilmediği
- Ödemenin süresinde yapıldığı veya kiraya verenin ödemeyi kabulden kaçındığı
- İleri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı
- Tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı anda alındığı için geçersiz olduğu
- Dava için öngörülen sürenin kaçırıldığı
Bu savunmalar, davanın hangi sebebe dayandığına göre değişir; genel bir itiraz yerine sebebe özgü savunma yapılması gerekir.
Yeniden kiraya verme yasağı
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazın, haklı sebep olmaksızın belirli bir süre boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi yasaklanmıştır. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren tazminatla yükümlü olur.
Kural, ihtiyaç iddiasının samimiyetini denetlemeye yarar: tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın başkasına kiralanması, iddianın gerçek olmadığına karine sayılır.
Depozito ve teslim
Tahliye sırasında taşınmazın teslim tutanağı düzenlenmesi, sonraki uyuşmazlıkları önler. Tutanakta sayaç değerleri, demirbaşların durumu ve varsa hasarlar yazılır.
Depozito, kiralananın hasarsız teslimi ve borçların ödenmiş olması hâlinde iade edilir. Kiraya veren depozitodan kesinti yapacaksa bunun gerekçesini belgelemek zorundadır.
Çanakkale’de bu süreç
Dosyanın hangi adliyede görüleceği, uyuşmazlığın türüne ve yer bakımından yetkiye göre belirlenir. Çanakkale’de iki ağır ceza merkezi bulunur. Çanakkale Adliyesi’nin yargı çevresi merkez ile Ayvacık, Bayramiç, Ezine, Gelibolu, Gökçeada ve Lapseki’dir. Eylül 2025’te faaliyete geçen Biga Ağır Ceza Mahkemesi’nin yargı çevresi ise Biga, Çan ve Yenice olarak belirlenmiştir (HSK Genel Kurulu, 06.08.2025, 1070 sayılı karar). Müstakil adliyesi bulunmayan iki ilçeden Bozcaada Ezine Adliyesi’ne, Eceabat ise Çanakkale Adliyesi’ne bağlıdır.
Hangi ilçenin hangi adliyeye bağlı olduğunu resmî kaynaklarıyla birlikte Çanakkale adliyeleri rehberinde bulabilirsiniz.
Bu konu Gayrimenkul ve Kira Hukuku çalışma alanı kapsamındadır.
Sıkça sorulan sorular
Tahliye için ihtar şart mı?
Her sebepte değil. Kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar hâllerinde ihtar zorunludur; ihtiyaç nedeniyle tahliyede ise dava süresine uyulması esastır.
Tahliye taahhüdü her zaman geçerli mi?
Hayır. Taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır. Sözleşme ile aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılmaktadır.
Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?
Karar kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla tahliye istenir. Kiracıya taşınması için süre verilir, sonrasında zorla tahliye yapılır.