İletişim
m.09 · Çalışma alanı

Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkları, tahliye süreçlerini ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin davaları kapsar.

İletişim Kira Artış Oranı
  • 6 Başlıca iş türü
  • 1 İlgili yazı
  • 4 Sık sorulan soru
  • Çanakkale Büro merkezi
Kapsam

Bu alan neyi kapsar?

Kira hukuku; kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkları, tahliye süreçlerini ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davaları kapsar. Gayrimenkul hukuku ise taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tapu kayıtlarına ilişkin uyuşmazlıklar ve paylı mülkiyetin sona erdirilmesi konularını içerir. Büromuzda bu alanda dava takibi ve danışmanlık hizmeti verilmektedir.

Süreç nasıl ilerler

Kira uyuşmazlıklarında süreç çoğu zaman ihtarname ile başlar. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde TBK m.315 uyarınca verilen süre sonuçsuz kalırsa sözleşme feshedilebilir; tahliye ise dava ya da icra yoluyla istenir.

Tahliye sebepleri kanunda sayılıdır: gereksinim ve yeniden inşa (TBK m.350), yeni malikin gereksinimi (m.351), kiracının yazılı taahhüdü veya iki haklı ihtar (m.352) ve on yıllık uzama süresinin dolması (m.347). Her sebebin kendi bildirim ve dava süresi vardır; süre kaçırıldığında sebep o kira yılı için kullanılamaz.

Kira bedelinin uyarlanması ve tespiti ayrı bir dava türüdür; TBK m.344 artışı bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranıyla sınırlar. Gayrimenkul tarafında ise tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım ve el atmanın önlenmesi davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür (HMK m.12).

Görüşme öncesi hazırlık

Kira uyuşmazlıklarında sözleşmenin kendisi ve başlangıç tarihi her şeyi belirler: uzama süresi, artış hesabı ve tahliye sebeplerinin hangisinin kullanılabileceği buradan çıkar. Sözleşme yazılı değilse ödeme kayıtları ilişkinin varlığını ve süresini gösterir.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi ve varsa ekleri, kira ödemelerine ilişkin banka dekontları, gönderilmiş veya alınmış ihtarnameler, tapu kaydı, aidat ve fatura kayıtları. Tahliye sebeplerinin her birinin kendi bildirim ve dava süresi bulunduğundan, ihtarnamenin tebliğ tarihi ayrıca kaydedilmelidir; süre kaçırıldığında aynı sebep o kira yılı için kullanılamaz.

İş türleri

Yürütülen başlıca işler.

  • 01 Tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye
  • 02 Kira bedelinin tespiti davaları
  • 03 Kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar
  • 04 Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları
  • 05 Tapu iptali ve tescil davaları
  • 06 Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
Mevzuat çerçevesi

İlgili temel kanunlar.

  • 6098 Türk Borçlar Kanunu Kira sözleşmesi hükümleri
  • 634 Kat Mülkiyeti Kanunu
  • 2644 Tapu Kanunu
Sık sorulanlar

Gayrimenkul ve Kira Hukuku hakkında sık sorulanlar.

Yanıtlar kanun maddesine dayanır ve maddenin numarası birlikte verilir. Somut durumunuz bu genel çerçeveden ayrılabilir.

Tüm sorular
Kira artışında üst sınır nedir?

Türk Borçlar Kanunu m.344, kira bedelinin belirlenmesinde tarafların anlaşmasını, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. Sıkça karıştırılan nokta şudur: ölçüt yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamadır.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu ve değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine bırakır; maddede ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı tutulmuştur. Çanakkale merkezde sulh hukuk mahkemeleri Çanakkale Adliyesi'nde görev yapar.

Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?

TBK m.350, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğunda dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz sürelilerde fesih dönemine uygun bildirimden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir.

On yılını dolduran kiracı tahliye edilebilir mi?

TBK m.347, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verene, en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verme imkânı tanır. Bu süre dolmadan aynı imkân kiraya verende bulunmaz.

İlgili yazılar

Gayrimenkul ve Kira Hukuku yazıları.

Her yazıda mevzuat kontrol tarihi belirtilir; kanun maddesi, oran ve süreler birincil kaynaktan doğrulanır.

Tüm yazılar
Diğer alanlar

Büronun diğer çalışma alanları.

Tüm çalışma alanları